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高周转、慢施工的经营模式有助于阶段性缓解房企经营压力,关键在于该模式的可持续性如何。从整个逻辑链条来看,两个关键环节分别在于土地储备和购房需求:土地储备能否满足持续高速增长的新开工?需求端能否持续支撑期房的大量供给?
从土地储备的角度,开发商从2017年开始大量拿地,待开发土地面积增速最高接近50%。随着新开工增速回升,待开发土地增速回落至30%左右,但仍处于历史高位。目前存量待开发土地面积约4.3万平方米,从最近2年的情况看,新开工面积与消耗的土地面积之比在7倍左右(新开工面积为建筑面积)。按未来2年平均每月新增开工面积1.9万平方米计算(假设2018年新开工增速16%,2019年10%),如果开发商后续不再购置土地,存量土地尚可用15个月左右。因此,目前土地储备比较充足,关键在于需求端。
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