那些被房企吹大的泡沫

很多中型房企面临困局的背后，实际上折射出地产公司销售“虚高”，泡沫不断被刺破。

“我们公司每年对外已经号称突破全口径销售千亿规模，不过实际上这三年我们的内部权益销售额都不到400亿，还是用大量小股操盘方式来虚增了销售额。”一家闽系地产公司副总裁透露。

过去几年，由于融资对规模的需求，很多地产公司都通过大量合作来扩大自己的销售规模，大量千亿房企涌现，不过实际上这些公司的内部权益销售并没有那么多。

比如刚刚登录资本市场的新力控股（02103.HK,下称“新力”），就未正式披露过自己的销售数据。而根据据第三方机构数据，新力2016~2018年，合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅分别是107%、165%、347%。

不过，新力的营业收入却和销售数据有大量差距。根据新力的招股书，2016年、2017年及2018年，新力分別实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元，复合年增长率为94.6%。

一般而言，地产公司的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入，不过新力的2018年营业收入与2016年的合同销售额都有接近80亿差距。

此外，新力的周转速度明显快于同行，公开资料显示，新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。按照这个逻辑，这些项目应该很快进行交付进而结转，不过这里面新力数据差异巨大。

“所有的销售都应该建立在回款上，我们到了年底最重要的就是保证回款和现金流。”汤沸指出。

很多公司还是在为了销售数据需要不断想办法。“即便是排名前五的房企，为了年末冲业绩，也把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方，让其进行包销，不过要求提前回款，这样就可以算作今年的销售业绩。”一位营销总向记者透露。

一位地产公司部门负责人称，自己所在公司内部也进行了员工内购，以更低的价格卖给员工，并允许半年内进行更名，并保证可以半年后退款。实际上看，这样的销售回款仅仅是首付，未来是否真的可以形成真正的现金回款，还有待市场考证。

今年同样异常困难的泰禾集团（000732.SZ，下称“泰禾”）也从未主动披露过自己的销售业绩。根据泰禾公告，2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。同期，各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为：400亿元、1007亿元、1303亿元。

因此，泰禾的真实销售数据一度遭遇过市场质疑，比如截至2019年前三季度，泰禾预收账款545亿元，即便全部进行结转，也无法达到上述机构统计的数据。

泰禾董事长黄其森在近日接受媒体采访时表示：“销售额并非是交易所强制要求的披露信息，我们也并没有刻意隐去，未来我们也会选择公开和公布销售额。”

“从今年的销售完成情况看，大部分公司都没有完成年初内部制定的指标，甚至到了年底只能靠用房抵供应商款、员工内购等形式饮鸩止渴，一片繁华之后，实际真实销售情况并不乐观。”一家TOP10房企高层说。

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