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很多中型房企面临困局的背后,实际上折射出地产公司销售“虚高”,泡沫不断被刺破。
“我们公司每年对外已经号称突破全口径销售千亿规模,不过实际上这三年我们的内部权益销售额都不到400亿,还是用大量小股操盘方式来虚增了销售额。”一家闽系地产公司副总裁透露。
过去几年,由于融资对规模的需求,很多地产公司都通过大量合作来扩大自己的销售规模,大量千亿房企涌现,不过实际上这些公司的内部权益销售并没有那么多。
比如刚刚登录资本市场的新力控股(02103.HK,下称“新力”),就未正式披露过自己的销售数据。而根据据第三方机构数据,新力2016~2018年,合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比增幅分别是107%、165%、347%。
不过,新力的营业收入却和销售数据有大量差距。根据新力的招股书,2016年、2017年及2018年,新力分別实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元,复合年增长率为94.6%。
一般而言,地产公司的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入,不过新力的2018年营业收入与2016年的合同销售额都有接近80亿差距。
此外,新力的周转速度明显快于同行,公开资料显示,新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。按照这个逻辑,这些项目应该很快进行交付进而结转,不过这里面新力数据差异巨大。
“所有的销售都应该建立在回款上,我们到了年底最重要的就是保证回款和现金流。”汤沸指出。
很多公司还是在为了销售数据需要不断想办法。“即便是排名前五的房企,为了年末冲业绩,也把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方,让其进行包销,不过要求提前回款,这样就可以算作今年的销售业绩。”一位营销总向记者透露。
一位地产公司部门负责人称,自己所在公司内部也进行了员工内购,以更低的价格卖给员工,并允许半年内进行更名,并保证可以半年后退款。实际上看,这样的销售回款仅仅是首付,未来是否真的可以形成真正的现金回款,还有待市场考证。
今年同样异常困难的泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)也从未主动披露过自己的销售业绩。根据泰禾公告,2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。同期,各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为:400亿元、1007亿元、1303亿元。
因此,泰禾的真实销售数据一度遭遇过市场质疑,比如截至2019年前三季度,泰禾预收账款545亿元,即便全部进行结转,也无法达到上述机构统计的数据。
泰禾董事长黄其森在近日接受媒体采访时表示:“销售额并非是交易所强制要求的披露信息,我们也并没有刻意隐去,未来我们也会选择公开和公布销售额。”
“从今年的销售完成情况看,大部分公司都没有完成年初内部制定的指标,甚至到了年底只能靠用房抵供应商款、员工内购等形式饮鸩止渴,一片繁华之后,实际真实销售情况并不乐观。”一家TOP10房企高层说。
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